项目评估全流程

课程背景：
本课程侧重于信贷三查的贷前调查及贷中审查审查阶段，适用于银行公司业务部、风险管理部等；
固定资产贷款是银行对公授信产品的一大类，包括：铺地流动资金贷款、基本建设贷款、技术改造贷款、房地产开发贷款、项目融资等几大类十余个信贷品种。固定资产贷款涉及的客户包括：生产性企业、房地产开发商、事业法人类客户等多种客户类型。不论哪一个固贷种类、哪一个客户类型，银行的贷前尽调都离不开一个基础环节，就是项目评估。

课程收益：
1、讲解项目评估全流程的主逻辑，及常用的基本方法（以不违背各家银行已有的规章制度为前提）；
2、结合自己的工作经验，针对不同行业特征、不同客户类型的特点，讲解在各类项目在项目评估中的审查重点；

授课对象：银行行长、专职贷款审批人、高级客户经理、初级客户经理。

课程大纲：
开篇案例：
两个固定资产项目，一个是智能家具生产线项目，内部收益率高达65%；一个是铝厂的屋顶太阳能项目，内部收益率只有0.5%。假设两份项目评估全都是真实可靠的，您比较一下两个项目的优劣？
导言：项目评估的主逻辑
如开篇案例所述，很多人认为项目评估的核心是计算项目的内部收益率。其实，审批人对内部收益率没有那么看重，更看重的是项目评估的主逻辑。由宏观到区域、由产品到市场、贷款用途的估算到还款来源的估算、直到对项目内外部因素的综合评估。项目评估的主逻辑其实银行各类对公信贷业务（包含流贷、银承等）都有不同体现，差异在于，项目评估每一步的尽调分析都更加强调数量化和证据链，以形成严密的逻辑，否则最后计算出的内部收益率就缺乏依据。

第一章、项目概况
项目概况是项目评估的第一道关，在这里需要论证项目的合法性、合规性、合理性，其中合法合规性永远是项目评估的第一关，而合理性则是很多项目失败的根本原因，一旦项目存在先天的合理性问题，则难以事后补救。很多项目在出现不良之后我们才体会到原来是项目的合理性出了问题。
本章除了罗列一些各类行业的合规性要求外，重点讲解不同行业常见项目的合理性。
（一）项目要件及审核
1、常规项目要件
立项、用地、环评、规划、节能、施工、、、、
2、特殊行业项目要件
学校医院、电力、化工、港口、保税物流、矿产资源、自来水、、、、
3、项目要件审查
（二）项目工艺技术设备评估
1、主要观点
2、评估内容
3、评估方法
（三）项目建设、生产运行条件评估
1、项目建设运行评估要点；
地理位置、地质条件、交通运输、征地拆迁、、、、、
2、特殊项目建设运行评估：
资源开发类、公路铁路等基础设施、水电、风电、、、

第二章、产品及市场分析
产品及市场分析，这是对尽调人员的一个考验，本人刚刚参加工作时，曾经参与一个公路项目，于是在公路边坐了一整天，拿着一袋豆子数车流量。现在信息社会了，许多产品信息市场信息都可以从第三方获取，这些信息是后续各项计算的基础，我们需要牢牢把握住住主逻辑，才可以识别各类信息的真伪；
本章讲述产品、市场分析的主逻辑和基本方法，及一些热门行业的要点。
（一）产品目标市场及信息收益
1、产品构成及目前市场分析
2、内容及渠道
3、审查要点
4、部分工业项目市场供给调查重点
（二）产品市场供求调查及分析
1、总需求量分析；
2、影响需求总量的因素分析；
3、部分非工业品市场需求调查的重点
（三）产品价格调查及预测
影响产品价格的七种因素
（四）产品竞争力分析
集中度、产品差异化、进入和退出壁垒

第三章、投资估算
这是很漫长的一章，由于总投资直接关系到贷款数量，所有涉及骗贷企图的项目都会在总投资上做手脚，这里我们展示总投资估算的主逻辑及一些常见的验证方法，同时按照行业讲解各种行业在总投资估算中常见的一些问题，及常见的骗贷手法。
（一）项目总投资构成及审核
（二）固定资产投资估算
（三）流动资金投资估算
（四）投资估算表编制

第四章、融资方案分析
项目评估与可行性研究*的差异，在于项目评估是从融资角度对项目进行的估算。
（一）项目资本金分析
（二）债务性资金分析
（三）投资计划及资金筹措表编制

第五章、成本收入测算
项目的成本收入直接关系到项目的还款来源。
本章会简要讲解成本收入测算的基本要素及计算方法，同时，讲解不同行业收入成本测算的特殊性。
（一）生产负荷与价格的确定
（二）成本费用测算
（三）产品销售收入、税金及利润测算
（四）部分行业成本收入测算方法

第六章、评估表格编制与效益指标分析
本章其实是前述章节逻辑上的综合汇总，在综合汇总之后，我们还需要结合不同的行业特点、不同的客户类型做，做各种针对性的风险分析，形成最终的评估结论。
（一）评估表编制
（二）效益指标评价
（三）不确定性分析
附录：综合练习及快速判断口诀？
快速判断口诀18条

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