房企获取土地模式

课程背景：
      房地产的发展也是伴随着我们土地政策的变化而逐步变化的，高房价，高地价，高总价时代，尤其是核心城市面粉与面包一样贵的时候，土地获取、产品创新就成为重中之重。今天投资越发重要，地价占房价比显著上升，如果地价超过50%甚至100%的时候，房企老板应该自己或者花重金去聘请培养专业的投资总，投资拿地将成为房企经营重中之重。本课程将从房地产开发中土地获取、勾地、兼并与收购及项目的投资测算来展开讲授，通过对土地获取方式梳理和案例分析，结合企业自身现状与特点，帮助企业提高拿地能力，拓展拿地渠道，并更有效的规避各种拿地过程中的风险。

课程收益：
1、 后疫情时期下，房企如何拓展拿地模式与渠道？
2、 分享标杆房企土地获取方式与经验。
3、 各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？
4、 学习不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究

学员对象：
总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层 ；
投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

主要内容：
一、土地获取方式
1、公开市场
1.1自规局招拍挂
1.2法院拍卖
1.2.1 背景摸底--债务、法律风险
1.2.2 施工条件--进场难度
1.2.3 税费缴纳--土增税
1.2.4起拍、流拍--评估价、降价、贱卖
2、勾地
2.1熟化勾地
2.1.1 概念
2.1.2 成本--梳理熟化过程中大概率遇到的资金支出项
2.1.3 案例
2.2产业勾地
2.2.1 概念
2.2.2 生意逻辑
2.2.3 案例
3、收并购
3.1股权合作
3.1.1 概念
3.1.2 案例
3.1.2 流程
3.2承债收购
3.2.1 概念
3.2.2 意义
3.2.3 案例
1.3破产重组
案例分析：万科的投资区域，最授权的管理机制

二、土地获取流程及注意事项
1. 公开市场
1.1规划条件获取
1.1.1 经济指标
1.1.2 用地红线
1.1.3 强排方案
1.2市场研判
1.2.1 区位分析
1.2.2 现状及周边
1.2.3 竞品情况
1.2.4 未来预期
1.3产品定位
1.3.1 自身产品系
1.3.2 客户需求匹配
1.3.3 确定授权价
1.4报名
1.4.1 公司内部上会
1.4.2 确定报名方式--联合与否
1.4.3 支付竞买保证金
1.4.4 办理U-Key
1.5竞拍
1.5.1 第0手
1.5.2 触发熔断
1.5.3 竞配建--视同销售
1.6 土地成交
1.6.1 竞得企业成交确认书、出让合同
1.6.2 未成交退保证金
1.7确权
1.7.1 出让合同
1.7.2 支付尾款
1.7.3 组卷办证
2. 勾地（熟化、产业）
2.1框架协议
2.2支付前期开发资金
2.3征地、收储
2.4组出让卷
2.5上市长会、挂地
2.6公开市场流程
2.7财政返还熟化成本
3. 收并购
3.1尽职调查
3.1.1 法务调查
3.1.2 财务调查
3.1.3 人员摸底
3.2分析股权架构，设计交易结构
3.2.1 股权占比
3.2.2 交易结构
3.3商务谈判
3.3.1 依据
3.3.2 预期
3.3.3 磨合
3.4签订合作协议
3.5股权工商变更
3.6支付对价
3.7破产重组
3.7.1破产申请
3.7.2法院受理并裁定
3.7.3选定管理人
3.7.4确定投资人
3.7.5制定重组方案
3.7.6方案实施
三、投资测算解析
1. 生意逻辑
1.1 公开市场
1.2 产业勾地
1.3 收并购
2. 输入条件
2.1 土地基础信息
2.2 资金安排
3. 市场判断
3.1 存量
3.2 产品定位
3.3 价格与流速
4. 输出结果
总结 讨论 问答

王的路老师简介：
先后任职于恒大、万科、海亮等标杆房企，具有多年土地拓展、开发报建、一二级联动及投资等与土地获取相关的工作经历。近些年王老师主要负责土地市场投资拓展，以产业勾地为主，通过研究产业发展方向、政府导向、产业IP梳理，制定产业勾地方案，目前任多个产业园项目的投资负责人。

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