土地开发

课程背景
城镇化与乡村振兴，以及防范金融风险对政府融资平台的融资限制，大规模实施旧城改造和城市更新，使得企业参与一级开发可能性越来越大。
土地一级开发由于政策、法律等限制，与二级开发在开发思维、方法、模式等方面有着本质的差异。
城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。
一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。
所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：
1、从城市中心向城市郊区转移；成片大规模复合开发、区域开发
2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移
3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变
4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变

课程收益
1、一级开发的机遇：城市更新、乡村振兴、城镇发展与政策
2、土地一级开发与二级开发：思维、模式与关系
3、一级开发基础、一二级开发联动以及相关法律要求
4、土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径
5、政企合作模式、资金流转与土地流转
6、如何实现土地有效获取和资金的有效流转
7、国内先进案例分享以及关键问题处理机制
8、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析
9、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立
10、一级开发退出、风险与风险控制模式设计

参训对象
1、房地产开发公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总
2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者

课程大纲
第一部分：一级开发机遇
Part 01：乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发
1、城镇化、城市化与乡村振兴
2、乡村振兴发展之路
为什么是乡村振兴
乡村振兴与土地以及开发…
Part 02：乡村振兴与城镇化政策支持
1、乡村振兴、城镇化政策解析
2、国际先进国家的政策解析
日本、*、欧洲的经验
德国、英国的经验…
Part 03：一级开发的规范与要求
1、我国现行法律体系对土地管理的要求
2、土地出让金管理和土地储备金管理有关规定
国家对土地开发的法律规定；
土地出让金的收支两条线；
土地储备金管理
相关规定带来的操作问题…
3、土地一级开发操作主体的变迁

第二部分：一级开发的区域发展思维
Part 04：区域开发含义和现状
1、区域开发概念、来由；我国区域开发现状
2、区域开发与房地产开发
功能内部化
价值外溢与增值性
分区与分期…
3、区域开发的主要内容
4、区域开发操作主体要求
5、区域开发与房地产开发的差别、关系
Part 05：区域开发定位与规划
1、区域发展与定位
定位的重要性
区域定位与产业定位
定位与区域营销
区域定位与区域规划
定位与财务测算
2、区域规划基本原则
土地价值属性原则
开发分期原则
价值兼容原则
价值增值原则…
3、区域规划与开发策略实现

第三部分：土地一级开发基础
Part 06：土地一级开发与流程
1、土地生命周期与一级开发概念
2、土地开发的几个环节
城市进入性；区域开发商业模式设计。定位与规划；区域运作策略与土地营销；区域增值…
3、土地一级开发的基本流程
4、传统一级开发的模式
北京模式、重庆模式、杭州模式…
Part 07：企业参与一级开发模式分析
1、全程运营模式
模式解析；全程运营模式的要点
2、主导整合（资源整合）模式
模式解析；操作要点与成功要素
3、一级主导（二级合作）开发模式
模式解析；操作要点与成功要素
4、一二级联动开发模式
模式解析；操作要点与成功要素
5、PPP投资（公建代建开发）模式
模式解析；操作要点与成功要素
Part 08：国内一、二级土地联动开发案例分析
1、案例选择标准
2、案例分享（详细讲2-3个）
民企参与土地一级开发案例：峨眉山项目、扬州广陵开发、青岛南山集团项目…
国企参与一级开发案例：海南鲁能一级开发、
首创海口一级开发、中交一级开发…
3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段
发展历程讲解
开发企业介入机会与土地获取条件锁定
定位与规划调整策略（及效果分析）
公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用
二级市场价值定义一级土地价值的开发策略
一级开发控制二级土地的措施
二级开发与公共设施开发的互动性分析
政府对一级开发的支持

第四部分：一二级联动问题解析
Part 9：一级开发过程中的核心问题
1、土地流转方式
土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算
2、资金流转方式
合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）
资金监控方式
国内一级开发典型的资金流转模式讲解
3、合作方式（合作协议中明确）
合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制
Part 10：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）
1、土地控制含义及控制方式
2、合作协议控制
3、规划控制
控制要点、城市案例启示
4、关键设施控制
控制要点、城市案例启示
5、流程控制
控制要点、城市案例启示
6、其他控制方式

第五部分：一级开发中的成本与风险
Part 11：一级开发中的成本构成
1、成本控制风险与关注因素
2、总的成本构成
各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响
Part 12：土地一及开发中风险与控制
1、一级开发收益来源及影响要素
一级开发正常投资收益
提前获得和控制土地收益
公共设施收益
运营收益
2、影响一级开发收益因素
高资金成本因素
融资渠道因素
政府诚信不可靠
土地不可控因素…
3、一级开发中可能的主要风险
投入成本风险与控制
规划实现的风险;
市场不可实现
土地开发中的拆迁问题
增值收益分成实现风险…
4、规避一级开发收益风险探索
开发流程控制
成本归属划定与约定
投资规范问题
合约规范与要求

第六部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题
Part 13：一级开发与二级开发城市选择
1、一级开发、二级开发关系
二级开发城市选择
房地产市场城市分类
不同房地产市场中一级开发的机会分析
2、一级开发城市选择特征
土地市场是房地产市场关系
产业、人口对一级开发影响
城市、城市群与一级开发
一级开发城市选择要求…
3、一级开发城市选择中关注的问题

第七部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式
Part 14：政企合作模式
1、政企合作投资模式
股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系…
2、政府合作的管控模式
管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理…
3、政企合作中权、责、利界定
政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责
Part 15：政企合作协议要点（结合案例）
1、一级开发协议的主要内容与结构
2、结合案例（成功合作协议）合作协议的关键点讲解
关于合资公司的约定
关于项目定位与规划的约定
关于基础设施建设的约定
关于土地出让与土地指标的约定
关于成本约定与资金流转的约定…
Part 16：退出与退出机制
1、一级开发企业退出的含义
2、一级开发企业退出的几种方式
3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题
4、退出过程中核心问题的处理方案
5、方便退出的机制设立

第八部分：现场讨论与课程小结

讲师简介
杨老师
清华大学、北京大学等客座教授，清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授
区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家
原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理
二十年房地产、城市战略咨询经验；先后为中建、中铁、中铁建、中航、中粮、中交、万科、华夏幸福、鲁能、金地、华侨城、金融街、北辰集团、融信、金茂、碧桂园等行业领先企业内训；并先后为上海自贸区、华夏固安工业园、天津滨海新区、重庆两江新区、华侨城、上海迪斯尼、丽江古镇、峨眉山国际旅游度假区等国内着名项目提供服务。

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